1가구 2주택 3주택(조정지역 비조정지역) 취득세 종합부동산세 양도소득세

1가구 2주택 3주택(조정지역 비조정지역) 취득세 종합부동산세 양도소득세

인생을 살며 필수적이라고 볼 수 있는 집은 돈과 관련해 직접적인 연관이 있으므로 세계적으로 사랑을 갖게 되는데요. 우리나라도 비슷하게 관심이 깊고 타 나라에 비해 비교적으로 작은 국토이기에 수도권으로 집중적인 현상이 일어나 과밀화가 더 심해지는 현상을 겪고 있습니다. 그러므로 자연스레 부동산 투자가 늘어나고 있고 집을 사고 파는 과정 속에서 생기는 양도소득세는 많은 법의 개정과 변화가 일어나고 있으며 그만큼 계산이 어렵고 복잡하다고 볼 수 있습니다.

그리고 1가구 2주택인 분들은 더욱 더 혼잡하고 어려울 수 있습니다. 이번에는 1가구 2주택 양도세 자동계산 방법으로 최대한 간단히 양도세를 알아보는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

신규 주택 획득 1년 안에 전입

신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 조건이 새로 생겼습니다. 흔치는 않겠지만, 새로 산 집에 세입자들이 있다면, 2년 안에 전입해도 됩니다. 이 조건이 아니라면 새로 이사 갈 집에 1년 이네 꼭 이사를 가야 해야하는 것입니다.

일시적 1가구 2주택 비과세를 받으려면, 전세를 끼고 집을 사는 방법은 쉽지 않게 된 것입니다.

과세표준 시가표준액 x 공정시장가액비율

과세표준 세금을 매기는 기준 종합부동산세 보유주택의 공시가격을 확인후 1주택자는 12억원, 등등 9억원의 초과분에 관련해서 과세되는 세금입니다.

최종세액 = ①종부세액 – ②기납부 재산세액 – ③1세대 1주택자 세액 공제 – ④부담상한초과세액공제

종부세액은 과세표준에 세율을 곱해 산정합니다. 누진세율이기에 예를 들어 2주택 이하에 과표가 5억원이면 3억원은 3억원 이하 세율 0.5%, 나머지 2억원은 6억원 이하 세율인 0.7%를 곱합니다.

공시가격times 1 감면율 9억 원1세대1주택자 12억원 times 공정시장가액비율60 기납부 재산세액 종부세과세표준액의 기납부 재산세액은 중복과세이므로 공제합니다.

1가구2주택 양도세 세금 미과세 요건 일시적 예외 적용

과거 1주택자이지만 일시적인 2주택자가 되는 경우 예외로 적용하여 세금 미과세 대상가 될 수 있습니다. 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 요건이 다른데 비조정지역이 아주 간소하지만 조정지역일때에는 조건이 좀 더 까다롭습니다.

일시적 2주택이 되는 여러 케이스가 있을 수 있었으나 분양권에 당첨이 되었을때에는 이 또한 1주택으로 봅니다. 그러므로 원래 집을 있는 경우 분양권을 소유하였다면 일시적 예외로 비과세가 가능한데 이를 위해서는 조정,비조절 요건에 의해 과거 주택을 3년 이내 매도 하면 세금 미과세 대상자가 됩니다.

1가구의 조건

지금처럼 부동산 시장이 얼어부착되어 있는 시기에는 비과세를 반드시 받고 파는게 가격이 떨어진 여건에서 지혜로운 판단이라 생각됩니다. 1가구 1주택 기준을 충족하기 위해서는 1가구가 어떠한 방법으로 구성되는지 이해가 필요합니다. 양도소득세를 계산할 때 자격요건으로 보는 1가구는 소유자가 아닌 가구세대로 계산합니다. 즉, 가정을 꾸리고 있는 가족 구성원들을 보게 되는데요, 주민등록상으로 세대가 다르다고 하더라도 자녀와 배우자는 일 세대로 인정합니다.

양도세를 계산하는 시점은 부동산을 완전히 양도하는 시점가계약금을 받고 본계약이 완료되는 시점일을 기준으로 판단하기 때문에 만약 자녀가 30세가 되지 않았거나 독립적인 생계가 불가능할 경우 1가구를 유지할 수 있으므로 절세 방법으로 사용할 수 있습니다.

일시적 1가구 2주택 세금 미과세 요건

서류상으로는 2주택자로 분류가 되어 있지만 이사를 가기 전 다른 집을 분양받았거나 미리 거래를 해서 일시적으로 2주택자가 되었을 경우 경우에 따라 양도세를 비과세로 적용받을 수 있습니다. 주택을 구입한 지 1년 이후 다른 주택을 구매하였을 경우 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 실거주 2년 조건의 1가구 2 주택으로 기존에는 보유기간을 2년만 채우게 되었을 때 세금 미과세 혜택을 받을 수 있었습니다.

하지만 개정된 법안에 의하면 2년 보유와 함께 2년 실거주 조건을 채워야 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택을 새로 취득한 날부터 3년 안에 과거 보유하고 있는 주택을 판매하는 경우입니다.

60세 이상 부모님 부양하기 위해서 2주택이 되는 경우 합가 한 후 5년 이내로 먼저 매도한 주택에 관련해서 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다. 상속을 받았을 경우입니다.

조절 지역이나 비조절 지역이 변경되는 경우

예를 들어 첫 차례 주택이 조절 지역이고 두 번째로 산 주택이 비조절 지역이었는데 두 차례 주택이 조절 지역으로 지정되면 조절 지역에서 조절 지역으로 변경되고 세금 미과세 요건으로 거주가 추가됩니다. 하지만 아래 내용을 만족하면 예외적으로 거주 요건을 충족시키지 않아도 됩니다. 가계약이 아닌 계약서를 작성 후 계약금을 지급 반대로 두 차례 주택이 조절 지역이었다가 비조절 지역이 되어도 2년 거주를 하셔야 합니다.

자주 묻는 질문